Se cayó en un lugar donde el peligro llevaba horas ahí y el negocio ya está diciendo que fue descuido suyo. Javier Perez Law lleva reclamos contra tiendas, complejos de apartamentos y propiedades comerciales en Dallas, en español.
La pregunta que decide el caso es qué sabía el dueño y desde cuándo. Llame al +1 (214) 499-0667.
Table of contents
- ¿Cuándo responde el dueño de un local por una lesión dentro de su propiedad?
- ¿Qué tipo de visitante era usted cuando se lesionó?
- ¿Qué cuenta como condición peligrosa?
- ¿Cómo se prueba que el dueño sabía del peligro?
- ¿Y si me lesioné trabajando en la propiedad de otra empresa?
- Las primeras 48 horas en un reclamo contra un local
- Preguntas frecuentes sobre reclamos contra locales y propiedades
- El expediente ya se está armando sin usted
¿Cuándo responde el dueño de un local por una lesión dentro de su propiedad?
Cuando existía una condición peligrosa que él conocía, o que habría descubierto actuando con cuidado razonable, y no la reparó ni advirtió de ella. Esa es la regla, y la Corte Suprema de Texas la desglosó en cuatro elementos en Austin v. Kroger Texas, L.P.
Para ganar un reclamo por responsabilidad de locales, el lesionado debe probar:
- Que el dueño tenía conocimiento real o presunto de la condición
- Que la condición representaba un riesgo irrazonable de daño
- Que el dueño no actuó con cuidado razonable para reducir o eliminar ese riesgo
- Que esa falta de cuidado causó la lesión
La sentencia completa está publicada por el Poder Judicial de Texas. La misma corte dejó claro algo que las aseguradoras olvidan mencionar: el dueño no es un asegurador de la seguridad de sus visitantes, pero sí debe tener cuidado ordinario y razonable.
Eso significa que caerse dentro de una tienda no crea automáticamente un caso, y que una tienda tampoco queda libre por el simple hecho de que usted no vio el peligro. El caso se decide en el elemento uno: qué sabía el dueño y desde cuándo.
Si se lesionó en un local comercial de Dallas, el video de ese pasillo existe hoy y puede no existir en dos semanas. Llame al +1 (214) 499-0667.
¿Qué tipo de visitante era usted cuando se lesionó?
De esto depende cuánto le debía el dueño, y es la primera pregunta que hace la defensa. Texas reconoce tres categorías, con deberes muy distintos.
| Tipo de visitante | Quién es | Qué le debe el dueño |
|---|---|---|
| Invitado | Entra por un beneficio del dueño: cliente de tienda, comensal, inquilino en áreas comunes | Cuidado razonable frente a condiciones peligrosas que conoce o que debería descubrir |
| Licenciatario | Entra con permiso pero para beneficio propio: visita social, alguien que entra a pedir indicaciones | No lesionarlo de forma intencional o con negligencia grave, y advertirle de peligros que el dueño sí conoce |
| Intruso | Entra sin permiso | No lesionarlo de forma intencional, imprudente o con negligencia grave |
La diferencia práctica es enorme. A un invitado le deben buscar el peligro. A un licenciatario solo le deben avisar de lo que ya sabían.
Y la línea no es obvia. En Catholic Diocese of El Paso v. Porter, la Corte Suprema de Texas concluyó que unos voluntarios de un festival que atendían el puesto de un vendedor externo eran licenciatarios y no invitados, porque su presencia beneficiaba al vendedor y no al dueño del terreno. Clasificar bien al visitante es, muchas veces, la mitad del caso.
¿Qué cuenta como condición peligrosa?
Cualquier situación en la propiedad que cree un riesgo irrazonable y que un dueño cuidadoso habría corregido. No se limita a un piso mojado.
Los casos que más vemos en Dallas se agrupan en cuatro tipos:
Superficies y pisos. Derrames sin señalizar en supermercados, pisos recién encerados, alfombras levantadas, desniveles en entradas, hielo acumulado bajo un aire acondicionado que gotea. Aquí entran los resbalones y caídas en centros comerciales.
Mantenimiento e infraestructura. Escaleras sin pasamanos, barandas flojas en balcones de apartamentos, escalones rotos, techos que ceden, piscinas sin cerca reglamentaria. La negligencia del propietario de un complejo de apartamentos suele encajar en esta categoría.
Iluminación y seguridad. Estacionamientos oscuros, cámaras desconectadas, puertas de acceso descompuestas durante meses. Cuando un cliente o un inquilino resulta agredido en una propiedad con antecedentes de delitos y sin medidas razonables, el reclamo se construye sobre seguridad negligente.
Objetos y estanterías. Mercancía mal apilada, exhibidores inestables, cajas en pasillos de tránsito.
Una aclaración que conviene hacer: si lo que falló fue un producto y no el lugar, el reclamo no es de responsabilidad de locales. Una escalera que se dobla, un calentador que se incendia o una herramienta que se rompe se reclaman como productos defectuosos, bajo reglas distintas y contra el fabricante.
¿Cómo se prueba que el dueño sabía del peligro?
Con dos caminos, y casi nunca con una confesión. El conocimiento puede ser real, cuando alguien del negocio vio el problema o lo reportó, o presunto, cuando la condición llevaba el tiempo suficiente como para que un empleado atento la hubiera notado.
Lo que construye ese segundo camino es concreto:
- Video de vigilancia que muestre cuánto tiempo estuvo el derrame en el piso
- Bitácoras de inspección del turno, y los huecos en esas bitácoras
- Reportes internos de incidentes anteriores en el mismo punto
- Órdenes de mantenimiento pendientes o repetidas
- Quejas previas de inquilinos o clientes por escrito
- Testimonio de empleados sobre la frecuencia real de las rondas
Casi todo eso está en manos del negocio, y casi todo se destruye en el curso normal de operación. Los sistemas de cámaras de la mayoría de las cadenas se sobrescriben solos entre 14 y 90 días. Una carta de preservación enviada a tiempo es, con frecuencia, la diferencia entre un caso probable y uno imposible.
Nuestro papel es pedir esa evidencia antes de que desaparezca. Consulta gratis al +1 (214) 499-0667, en español.
¿Y si me lesioné trabajando en la propiedad de otra empresa?
Ahí aplica una regla especial y mucho más estricta. La Sección 95.003 del Código de Práctica Civil y Recursos dice que el dueño de una propiedad no responde ante un contratista, subcontratista o empleado de estos que construye, repara, renueva o modifica una mejora a la propiedad, salvo que se cumplan dos condiciones a la vez.
Las dos condiciones son acumulativas, no alternativas:
- Que el dueño ejerciera o conservara algún control sobre la forma en que se hacía el trabajo, más allá de ordenar que empezara o parara o de inspeccionar avances
- Que el dueño tuviera conocimiento real del peligro y no advirtiera adecuadamente
Cumplir una sola no basta. Esta regla cierra muchos reclamos de obra contra el dueño del inmueble, y por eso los casos de trabajadores lesionados suelen construirse contra el contratista general, el subcontratista responsable o el fabricante del equipo. Si su lesión ocurrió trabajando, la página de lesiones laborales explica esas otras vías.
Las primeras 48 horas en un reclamo contra un local
Lo que se documenta en los dos primeros días vale más que cualquier cosa que se diga después. En un caso de responsabilidad de locales, la evidencia que decide el resultado está dentro del negocio, y el negocio no tiene ningún incentivo para conservarla.
Muchas personas lesionadas encuentran útil, si su estado físico se los permite:
- Fotografiar la condición peligrosa desde varios ángulos, incluyendo una toma amplia que muestre dónde estaba respecto a la entrada y a los pasillos
- Fotografiar el calzado que llevaban puesto, porque la defensa casi siempre lo pone en duda
- Pedir el número del reporte de incidente y el nombre del gerente de turno
- Anotar la hora exacta y cuántos empleados había cerca
- Preguntar a cualquier testigo su nombre y su teléfono antes de que salga del local
- Buscar atención médica el mismo día, aunque el dolor parezca manejable
Nada de esto reemplaza el video del negocio. Pero cuando ese video aparece, es lo que permite interpretarlo.
Preguntas frecuentes sobre reclamos contra locales y propiedades
Me caí en una tienda y llené un reporte con el gerente. ¿Eso ayuda o perjudica?
Normalmente ayuda, porque fija la fecha, el lugar y la existencia del incidente. Lo que conviene revisar es qué quedó escrito, ya que esos formularios suelen incluir frases que después se usan como admisión. Pida siempre una copia.
La tienda dice que el piso tenía un letrero de precaución. ¿Se acabó mi caso?
No necesariamente. Un letrero puede cumplir el deber de advertir o puede ser insuficiente, según dónde estuviera colocado, si era visible desde donde usted venía y si el riesgo podía haberse eliminado en vez de solo señalarse.
Vivo en un apartamento y me lesioné en el área común. ¿A quién le reclamo?
Normalmente al propietario o a la administradora, que responden por las áreas comunes. Si el problema venía de una reparación mal hecha, también puede entrar la empresa que hizo el trabajo.
¿Cuánto tiempo tengo?
Dos años desde la lesión en la mayoría de los casos. Si la propiedad es de una ciudad, un condado o una agencia pública, el aviso por escrito vence a los seis meses, que es mucho antes de lo que la gente imagina.
¿Cuánto cobra el despacho por este tipo de caso?
Nada por adelantado. Usted no paga a menos que ganemos su caso de lesiones personales, y la consulta inicial no tiene costo.
El expediente ya se está armando sin usted
Dentro de la cadena que administra ese local, su caída ya tiene número. Hay un reporte de incidente, hay un ajustador asignado y hay un abogado corporativo que ha visto mil reclamos como el suyo. Lo único que falta en ese expediente es su versión respaldada con evidencia.
Javier Perez Law revisa estos casos sin costo y en español, y responde a cualquier hora. En su momento de necesidad, Javier Perez está de su lado.
Llame al +1 (214) 499-0667. In English.